Мэдлэг

2026.05.06 · Иргэний маргаан

1. Асуудлын товч тайлбар

Иргэд барилгын компаниас шинээр баригдаж буй орон сууц захиалахдаа ихэвчлэн “Орон сууц захиалгын гэрээ”, “Орон сууц захиалан бариулах гэрээ”, “Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ”, эсхүл “Ажил гүйцэтгэх гэрээ” гэх нэртэй гэрээ байгуулдаг. Гэрээ байгуулах үед орон сууцны нийт үнэ, нэг метр квадратын үнэ, төлбөр төлөх хуваарь, барилга ашиглалтад оруулах хугацаа, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргах журам зэрэг нөхцөлийг тохиролцсон байдаг.

Гэвч барилгын ажил удаашрах, барилгын материалын үнэ өсөх, валютын ханш өөрчлөгдөх, цар тахал, хил гааль, тээвэр, санхүүжилтийн нөхцөл зэрэг шалтгаанаар барилгын компани гэрээнд заасан үнийг нэмэх, нэг метр квадратын үнийг шинэчлэн тогтоох, нэмэлт төлбөр төлөхийг шаардах тохиолдол гардаг. Энэ үед захиалагчийн хувьд “анх тохирсон үнэ хүчинтэй юу”, “барилгын компани нэг талын шийдвэрээр үнэ нэмэх эрхтэй юу”, “нэмэгдсэн үнийг төлөхгүй бол гэрээг цуцлах боломжтой юу”, “орон сууцаа авахын тулд яах ёстой вэ” гэсэн маргаантай асуудал үүсдэг.

Ийм маргааныг шийдвэрлэхэд хамгийн түрүүнд тухайн гэрээний эрх зүйн шинж, гэрээний үнэ өөрчлөх заалт, бодит нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн эсэх, нэмэлт төлбөрийн шаардлага үндэслэлтэй эсэх, талууд гэрээг өөрчлөх талаар харилцан тохиролцсон эсэхийг тус тус үнэлэх шаардлагатай.

2. Орон сууцны захиалгын гэрээний эрх зүйн шинж

Орон сууцны захиалгын гэрээ нь нэрнээсээ үл хамааран тухайн гэрээний бодит агуулгаас шалтгаалан ажил гүйцэтгэх гэрээ, худалдах-худалдан авах гэрээ, эсхүл холимог шинжтэй гэрээ байж болно. Монгол Улсын Дээд шүүхийн гэрээний маргааны хууль хэрэглээний талаар нийтэлсэн дүн шинжилгээнд “орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ”, “орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ” гэсэн нэртэй гэрээнүүдийн хувьд шүүх гэрээний нэрээр бус, гэрээний зорилго, гол нөхцөл, талуудын хүсэл зориг, гүйцэтгэх үүргийн агуулгаар гэрээний төрлийг тодорхойлох ёстой гэж тайлбарласан байдаг. Тухайлбал, Иргэний хуулийн 343.1-д ажил гүйцэтгэгч гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэж, захиалагч ажлын үр дүнг хүлээн авч тохирсон хөлс төлөх үүрэгтэй гэж, Иргэний хуулийн 243.1-д худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч эд хөрөнгө, холбогдох баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч тохирсон үнийг төлөх үүрэгтэй гэж заасныг Дээд шүүхийн дүн шинжилгээнд дурдсан байна.

Иймээс үнэ нэмэгдэх маргаанд “гэрээний нэр юу вэ” гэдгээс илүү “барилгын компани ямар үүрэг хүлээсэн, захиалагч ямар үнэ төлөхөөр тохирсон, орон сууцыг хэзээ, ямар нөхцөлтэйгөөр хүлээлгэн өгөх ёстой байсан, үнэ өөрчлөх журам гэрээнд хэрхэн туссан бэ” гэдэг нь шийдвэрлэх ач холбогдолтой.

3. Гэрээнд заасан үнэ ерөнхийдөө заавал биелэгдэх үндсэн нөхцөл мөн

Иргэний эрх зүйн үндсэн зарчмаар гэрээ байгуулсан талууд гэрээгээр тохирсон үүргээ зохих ёсоор биелүүлэх үүрэгтэй. Иргэний хуулийн 206.1-д “үүргийг тогтоосон газар, хугацаанд нь, зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэнэ” гэж заасан байна.

Иймээс талууд орон сууцны нэг метр квадратын үнэ, нийт үнэ, төлбөр төлөх нөхцөлөө тодорхой тохирсон бол барилгын компани дангаараа “барилгын материалын үнэ өссөн”, “зардал нэмэгдсэн”, “санхүүжилт хүндрэлтэй болсон” гэх ерөнхий үндэслэлээр гэрээний үнийг шууд өөрчилж болохгүй. Үнэ нэмэх шаардлага нь гэрээнд заасан тусгай нөхцөл, талуудын дараагийн бичгээр хийсэн тохиролцоо, эсхүл Иргэний хуульд заасан нөхцөл байдал өөрчлөгдсөнөөс үүрэг гүйцэтгэх боломжгүй болох зохицуулалтаар үндэслэгдэх шаардлагатай.

Хэрэв гэрээнд “үнэ тогтвортой”, “нэг метр квадратын үнэ өөрчлөгдөхгүй”, “гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах бол бичгээр, талууд гарын үсэг зурж баталгаажуулна” гэж заасан бол захиалагчийн байр суурь илүү хүчтэй байна. Гэхдээ ийм заалт байгаа нь бүх нөхцөлд үнэ огт өөрчлөгдөх боломжгүй гэсэн дүгнэлтэд шууд хүргэхгүй. Хэрэв Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлд заасан нөхцөл байдал үнэхээр бүрдсэн бол гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэх асуудал тусдаа үнэлэгдэнэ.

4. Нөхцөл байдал илт өөрчлөгдсөн бол үнэ өөрчлөхийг шаардах боломж бий

Иргэний хуулийн 220.1-д гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулсны дараа илтэд өөрчлөгдсөн, талууд тухайн өөрчлөлтийг урьдчилан мэдсэн бол гэрээг байгуулахгүй байх буюу өөр агуулгаар байгуулах боломжтой байсан тохиолдолд гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэхийг талууд харилцан шаардах эрхтэй гэж заасан. Мөн 220.3-т талууд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд гэрээг зохицуулах арга хэмжээг тэргүүн ээлжид авах үүрэгтэй, 220.4-т гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд зохицуулах боломжгүй эсхүл нөгөө тал зөвшөөрөөгүй бол эрх ашиг нь хөндөгдсөн тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй гэж тус тус зохицуулсан байна.

Энэ зохицуулалт нь барилгын компани хүссэн хэмжээгээрээ үнэ нэмэх эрхтэй гэсэн үг биш. Харин гэрээ байгуулах үеийн суурь нөхцөл бодитоор, илт, урьдчилан тооцоолох боломжгүйгээр өөрчлөгдсөн эсэх, уг өөрчлөлт нь гэрээг анхны нөхцөлөөр биелүүлэхэд аль нэг талын эрх ашигт хэт их ачаалал үүсгэж байгаа эсэх, шаардаж буй үнийн нэмэгдэл бодит тооцоо, төсөв, зах зээлийн өсөлт, барилгын өртгийн нэмэгдлээр нотлогдож байгаа эсэхийг шалгана.

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 192/ШШ2025/03548 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдрийн 210/МА2025/01280 дугаар магадлал, Монгол Улсын Дээд шүүхийн 2025 оны 10 сарын 28 өдрийн 001/ХТ2025/00176  дугаартай тогтоолд орон сууц захиалан бариулах гэрээний нэг метр квадратын үнэ өөрчлөгдсөн эсэх маргаанд цар тахал, барилгын ажил зогссон нөхцөл, үнийн огцом өсөлт, талуудын хэлэлцээр, бодит тооцооллыг үндэслэн Иргэний хуулийн 220.1, 220.4 дэх зохицуулалтыг хэрэглэсэн байна. Тус материалд нөхцөл байдал өөрчлөгдсөнтэй холбоотойгоор гэрээний нэг метр квадратын үнийг өөрчлөх шаардлага үндэслэлтэй гэж дүгнэсэн бөгөөд захиалагч нэмэгдсэн үнийг зөвшөөрөөгүй үндэслэлээр гүйцэтгэгч гэрээнээс татгалзсаныг хууль зөрчөөгүй гэж үзсэн байна.

Гэхдээ энэ нь бүх барилгын компани ижил үндэслэлээр бүх гэрээний үнийг нэмэх боломжтой гэсэн ерөнхий дүгнэлт биш. Тухайн хэрэг бүрд барилгын ажлын явц, гэрээний нөхцөл, төлбөрийн хуваарь, гэрээний өөрчлөлт хийсэн эсэх, үнийн өсөлтийн бодит нотолгоо, захиалагчид мэдэгдсэн байдал, талуудын хэлэлцээр, нэмэгдлийн хэмжээ, эрсдэлийн шударга хуваарилалт тус бүрийг шалгана.

5. Захиалагчийн баримтлах байр суурь

Захиалагч үнийн нэмэгдлийг шууд хүлээн зөвшөөрөхөөс өмнө эхлээд гэрээний үнийн заалт, нэмэлт өөрчлөлт оруулах журам, төлбөрийн хуваарь, барилга ашиглалтад оруулах хугацаа, талуудын үүргийн зөрчил, алданги, гэрээнээс татгалзах болон цуцлах заалтыг шалгах шаардлагатай. Хэрэв гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлтийг зөвхөн бичгээр хийхээр заасан бол барилгын компанийн албан бичиг, мессеж, утсаар өгсөн мэдэгдэл дангаараа гэрээний үнэ өөрчлөгдсөн гэж үзэхэд хангалтгүй байж болно.

Захиалагч дараах асуултад хариу тодорхойлох хэрэгтэй. Гэрээнд үнэ өөрчлөх заалт байгаа эсэх. Үнэ нэмэх санал нь хэдэн төгрөгөөр, ямар үндэслэлээр, ямар тооцооллоор гарсан эсэх. Барилгын компани барилгын материал, ажиллах хүч, санхүүжилт, тээвэр, валютын ханшийн өсөлтийг баримтаар нотолж байгаа эсэх. Барилга ашиглалтад оруулах хугацаа хэтэрсэн бол үүнд хэний буруу байгаа эсэх. Захиалагч гэрээний төлбөрөө хугацаанд нь төлсөн эсэх. Нэмэлт төлбөр төлөхгүй бол гэрээг цуцлах тухай мэдэгдэл хууль, гэрээнд нийцэж байгаа эсэх.

Хэрэв барилгын компани үнэ нэмэх шаардлагаа бодит баримтаар нотлоогүй, зөвхөн ерөнхий үндэслэл дурдсан, эсхүл гэрээгээр үнэ өөрчлөх боломжгүй гэж тодорхой тохирсон бол захиалагч нэмэлт төлбөр төлөхөөс татгалзаж, анхны гэрээний нөхцөлөөр үүрэг биелүүлэхийг шаардах боломжтой. Харин нөхцөл байдал үнэхээр илт өөрчлөгдсөн, барилгын өртөг бодитоор өссөн, уг өсөлтийг дан ганц барилгын компанид хариуцуулах нь гэрээний тэнцвэрийг алдагдуулах хэмжээнд хүрсэн бол захиалагч маргааныг зөвхөн “үнэ огт нэмэгдэхгүй” гэж үзэхээс илүү эрсдэлийг шударгаар хуваарилах хувилбарыг үнэлэх шаардлагатай.

6. Барилгын компанийн баримтлах байр суурь

Барилгын компани гэрээний үнийг нэмэхээр шаардаж байгаа бол энэ шаардлага нь зөвхөн дотоод шийдвэр, үнийн шинэ жагсаалт, зах зээлийн ерөнхий мэдээлэлд үндэслэх ёсгүй. Харин тухайн барилгын төсөв, анхны өртгийн тооцоо, бодитоор нэмэгдсэн зардал, материалын худалдан авалтын баримт, валютын ханшийн нөлөөлөл, тээврийн зардал, ажил зогссон хугацаа, төрийн шийдвэр, давагдашгүй хүчний нөхцөл, санхүүжилтийн өөрчлөлт, барилгын үе шат бүрийн гүйцэтгэлийн баримтаар нотлогдох шаардлагатай.

Дээд шүүхийн нийтлэгдсэн материалд нөхцөл байдал өөрчлөгдсөнтэй холбоотойгоор гэрээний нөхцөлийг өөрчлөх шаардах эрх нь бодитой, үндэслэл бүхий байх ёстой бөгөөд гэрээний нөхцөлийг өөрчлөхдөө шаардлагаа дураар тодорхойлох, бодитой нотлолгүйгээр шаардлага тавих боломжгүй гэж тайлбарласан байна. Тус материалд цар тахлын нөхцөл байдал нь Иргэний хуулийн 220.1-д заасан өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд хамаарч болох боловч үнийн нэмэгдлийн хэмжээ нь бодит төсөв, өртгийн өсөлт, эрсдэлийн шударга хуваарилалтаар нотлогдох ёстойг онцолсон байна.

Иймээс барилгын компани үнэ нэмэх шаардлага тавихдаа захиалагч бүрт бичгээр мэдэгдэх, үнэ нэмэх үндэслэл, тооцооллыг хавсаргах, гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах санал гаргах, хэлэлцээрийн боломж олгох, зөвшөөрсөн тохиолдолд нэмэлт гэрээг бичгээр байгуулах нь зүйтэй. Энэ процессийг алгасаж, “нэмэлт төлбөр төлөхгүй бол байр өгөхгүй”, “гэрээ цуцална”, “өөр хүнд зарна” гэх хэлбэрээр шууд дарамт үзүүлэх нь маргааны эрсдэлийг нэмэгдүүлнэ.

7. Маргаан шийдвэрлэхэд бүрдүүлэх баримт бичиг

Захиалагчийн хувьд дараах баримтыг цуглуулах нь зүйтэй. Үүнд орон сууц захиалгын гэрээ, нэмэлт гэрээ, төлбөр төлсөн баримт, банкны шилжүүлэг, төлбөрийн хуваарь, барилгын компанийн үнийн нэмэгдэлтэй холбоотой албан бичиг, мэдэгдэл, имэйл, мессеж, барилга ашиглалтад оруулах хугацаатай холбоотой мэдээлэл, улсын комиссын акт, талбайн хэмжээ, гэрчилгээ, хүлээлцэх акт, компанитай хийсэн уулзалтын тэмдэглэл, бусад захиалагчидтай ижил нөхцөлөөр харилцсан эсэх тухай баримт хамаарна.

Барилгын компанийн хувьд анхны төсөв, шинэчилсэн төсөв, материалын үнийн өсөлтийн баримт, худалдан авалтын гэрээ, нэхэмжлэх, тээвэр, гааль, валютын ханшийн нөлөөллийн тооцоо, барилгын ажил зогссон шалтгаан, төрийн байгууллагын шийдвэр, давагдашгүй хүчний мэдэгдэл, захиалагчид хүргүүлсэн албан бичиг, хэлэлцээрийн тэмдэглэл, нэмэлт гэрээний төсөл, захиалагчдын хариу, төлбөр төлөлтийн байдал зэрэг баримтыг бүрдүүлэх шаардлагатай.

Маргаан шүүхэд шилжвэл талууд өөрийн шаардлага, татгалзлын үндэслэлээ нотлох үүрэгтэй. Иймээс “үнэ өссөн”, “нэмэх үндэслэлгүй”, “гэрээ хүчинтэй”, “гэрээнээс татгалзсан” гэх байр суурь бүр баримтаар нотлогдох ёстой.

8. Маргааныг шийдвэрлэх боломжит хувилбарууд

Орон сууцны захиалгын гэрээний үнэ нэмэгдэх маргааныг эхний ээлжид хэлэлцээрээр шийдвэрлэх нь зүйтэй. Хэлэлцээрийн хүрээнд талууд үнийн нэмэгдэл бодитой эсэх, нэмэгдлийг талууд ямар хувь хэмжээгээр хариуцах, төлбөрийн хуваарийг өөрчлөх, ашиглалтад оруулах хугацааг сунгах, алданги болон бусад хариуцлагыг хэрхэн тооцох, гэрээ цаашид үргэлжлэх боломжтой эсэхийг тохиролцож болно.

Хэрэв тохиролцох боломжтой бол нэмэлт гэрээг заавал бичгээр байгуулж, шинэчилсэн нэг метр квадратын үнэ, нийт үнэ, төлбөр төлөх хугацаа, орон сууц хүлээлгэн өгөх хугацаа, өмчлөх эрх шилжүүлэх нөхцөл, өмнөх алданги, хариуцлагын асуудлыг тодорхой тусгана. Хэрэв нэмэлт гэрээ байгуулахгүйгээр аман тохиролцоо хийвэл дараа нь нотлох баримтын маргаан үүсэх өндөр эрсдэлтэй.

Хэрэв талууд тохиролцож чадахгүй бол нэг тал нь гэрээний анхны нөхцөлөөр үүрэг биелүүлэхийг шаардах, нөгөө тал нь Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлд үндэслэн гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэхийг шаардах, эсхүл гэрээнээс татгалзах асуудал тавих боломжтой. Маргааны шинжээс хамааран захиалагч орон сууцны өмчлөх эрх шилжүүлэхийг даалгах, гэрээ хүчинтэй болохыг тогтоолгох, төлбөрийн нэмэгдлийг үндэслэлгүйд тооцуулах, төлсөн төлбөр буцаан гаргуулах, алданги, хохирол шаардах зэрэг нэхэмжлэл гаргаж болно.

9. Эрсдэл

Захиалагчийн хувьд нэмэлт төлбөрийг үндэслэлгүй гэж үзээд огт төлөхгүй байх нь зарим тохиолдолд орон сууц хүлээн авах, өмчлөх эрх шилжүүлэх ажиллагаа удаашрах, барилгын компани гэрээнээс татгалзах, шүүхийн маргаан үүсэх эрсдэлтэй. Харин үндэслэл, тооцоог шалгахгүйгээр нэмэгдсэн үнийг төлөх нь илүү төлөлт хийх, дараа нь буцаан шаардахад хүндрэл үүсэх эрсдэлтэй.

Барилгын компанийн хувьд бодит баримтаар нотлоогүй үнийн нэмэгдэл шаардах, захиалагч бүрт ялгаатай нөхцөл тавих, гэрээний нэмэлт өөрчлөлтийг бичгээр байгуулахгүй байх, орон сууц хүлээлгэн өгөхөөс үндэслэлгүй татгалзах, төлбөр төлсөн захиалагчийн эрхийг зөрчих зэрэг нь шүүхийн маргаан, хохирол, алданги, нэр хүндийн эрсдэл үүсгэнэ.

Шүүхийн практикт орон сууцны захиалгын гэрээний үнэ нэмэгдэх маргааныг нэг мөр “нэмэх эрхтэй” эсхүл “нэмэх эрхгүй” гэж шийдвэрлэхгүй. Харин тухайн хэрэг бүрийн гэрээний нөхцөл, талуудын тохиролцоо, бодит нөхцөл байдал, нотлох баримт, үнийн нэмэгдлийн бодит үндэслэл, эрсдэлийн шударга хуваарилалт, гэрээнээс татгалзах эсэхийг тус бүрд нь үнэлдэг.

10. OCH Legal Advocates LLP хэрхэн туслах вэ?

OCH Legal Advocates LLP нь орон сууцны захиалгын гэрээний үнэ нэмэгдэх маргаанд захиалагч болон барилгын компанийн аль алинд нь гэрээний нөхцөл, үнэ өөрчлөх заалт, төлбөрийн хуваарь, барилга ашиглалтад оруулах хугацаа, нэмэлт төлбөрийн шаардлага, гэрээнээс татгалзах үндэслэл, шүүхэд нэхэмжлэл гаргах боломжийг үнэлж хууль зүйн дэмжлэг үзүүлнэ.

Бид тухайн гэрээний эрх зүйн шинжийг тодорхойлох, талуудын эрх, үүргийг үнэлэх, үнийн нэмэгдэл хууль болон гэрээнд нийцэж байгаа эсэхийг шалгах, баримт бичгийн бүрдэл гаргах, албан шаардлага, хариу тайлбар, нэмэлт гэрээ, хэлэлцээрийн байр суурь, нэхэмжлэл, шүүхэд гаргах тайлбар боловсруулах үйлчилгээ үзүүлнэ.

Орон сууцны захиалгын гэрээний үнэ нэмэгдсэнтэй холбоотой маргаанд шууд нэмэлт төлбөр төлөх эсхүл шууд татгалзах шийдвэр гаргахаас өмнө гэрээ, төлбөрийн баримт, барилгын компанийн мэдэгдэл, үнийн нэмэгдлийн тооцоо, ашиглалтад оруулах хугацаатай холбоотой баримтыг бүрэн үнэлэх нь зүйтэй.

Зөвлөгөө авах хүсэлт илгээх

info@ochlegal.mn